“Фактор Шойгу” vs “Дикий рынок”

Рынок подмосковных новостроек кардинальным образом изменится в ближайшие годы. Объемы строительства в столице пока продолжают падать

Если бы Борис Громов пробыл губернатором еще лет десять, то почти все поля около Москвы были бы застроены панельными домами

Если бы Борис Громов пробыл губернатором еще лет десять, то почти все поля около Москвы были бы застроены панельными домами.
«Это, наверное, самый либеральный строительный рынок в мире. Дикий рынок. Никаких ограничений и правил не существует. Строй, что хочешь и где хочешь» – так еще недавно говорили, удивляясь, западные специалисты по урбанистике при знакомстве с ситуацией в Московской области. Доказательством служили 22-этажные дома, понатыканные за последние годы где только можно — и в небольших городках, и в чистом поле, и в деревнях. Однако этой вольнице приходит конец. Новый губернатор Подмосковья Сергей Шойгу постепенно начал наводить порядок в градостроительной сфере. Что всерьез переформатирует областной рынок недвижимости.

Новации Шойгу

Подмосковье времен губернатора Громова войдет в историю как территория хаотической застройки. Обладая административным ресурсом, можно было продавить почти любой проект. В какой-то момент кварталы многоэтажек на краю деревни перестали удивлять. После того как мэр Москвы Сергей Собянинограничил жилищное строительство в столице, проявилось два фактора. Во-первых, девелоперы бросились из Москвы в область, реализуя проекты за МКАД. Объемы строительства и спрос на новостройки перетекли за кольцевую.

Во-вторых, абсурдность хаотичной застройки в Подмосковье стала еще очевиднее. Пока внутри МКАД Собянин хоть что-то пытался сделать с пробками, его коллега Громов транспортную ситуацию, напротив, каждой стройкой ухудшал. Дело в том, что одна из главных бед Москвы — дисбаланс рабочих мест и жилья. Люди работают в центре, а живут на окраине. Если утром все будут двигаться в центр, а вечером обратно, то сколько дорог ни строй — их все равно не хватит. Жилая застройка в Подмосковье была абсолютно автономной, она не сопровождалась ни транспортным строительством, ни созданием новых рабочих мест. И потому каждый микрорайон за кольцевой только увеличивал дисбаланс.

То, что решительный Шойгу не станет с этим мириться и возьмется все менять, не было сомнений. Однако можно было предположить, что менять систему ему будет не проще, а в чем-то сложнее, чем Собянину. В области намного слабее вертикаль власти. Главы администраций, конечно, формально подчинялись губернатору Громову, но на деле часто проводили свою политику. В разных районах и городах были, в частности, кардинально разные условия для девелоперов. Кроме того, львиная доля земель Подмосковья находится в частной собственности, так что возможности для маневра не так много.

Что же успел сделать губернатор Шойгу за четыре месяца в сфере стройки и землепользования? Первое: он создал специальное министерство по вопросу обманутых дольщиков и начал разруливать эту ситуацию. Всего в области насчитали 140 проблемных строек и 20 тыс. обманутых частных инвесторов. Второе: он начал ревизию существующих строительных проектов. Ожидается, что на это уйдет примерно год. С учетом того беспорядка, который творился в сфере согласований, можно предположить, что многие не начатые проекты прекратят свое существование. Особое внимание губернатор решил уделить точечной застройке. Так, он попросил детально рассмотреть ситуацию в Химках и остановить вызывающие вопросы проекты.

Третье: Шойгу добился увеличения своей вотчины. Лесные массивы были переданы из федерального подчинения в ведение области. На предоставление земельных участков в аренду пока введен мораторий до появления нового положения. Четвертое: по указанию губернатора снесен пятиэтажный многоквартирный дом в Вешках, построенный на землях для индивидуального жилищного строительства. Всего в области сотни самостроев, но вряд ли все они будут снесены. Показательная порка была нужна, чтобы по крайней мере не появлялось новых.

С 1 мая вступили в силу новые нормативы градостроительного проектирования в Московской области. В частности, максимальная этажность в самых крупных городах ограничена 17 этажами. В сельских поселениях ограничение при строительстве третьего этажа (в редких случаях четвертого). Максимальная плотность застройки жилыми домами в случае квартала 19 тыс. 900 кв. м. на га (в Москве для сравнения 30 тыс. кв. м. на га). Четко прописаны и ограничения для индивидуальной жилищной застройки. Такие дома не могут быть выше трех этажей, а коэффициент застройки земельного участка не должен превышать 40%. Можно по-разному относиться к этим цифрам, но понятно, что теперь в области появились хоть какие-то градостроительные ограничения. Впрочем, ради объективности скажем, что постановление о градостроительных нормативах было принято подмосковным правительством еще при Громове в начале года, с мая оно только вступило в силу.

С мая 2012 года максимальная этажность новых зданий в Подмосковье — 17 этажей nedv_018_010-1.jpg Фото: Анна Морозова

С мая 2012 года максимальная этажность новых зданий в Подмосковье — 17 этажей
Шойгу выдвинул и ряд инициатив. Одна из них — в 10 раз увеличить ставку земельного налога для неиспользуемых сельскохозяйственных земель. Если намеченное будет реализовано, многие землевладельцы начнут избавляться от земли и цены могут значительно упасть. Вторая инициатива касается введения пошлины при переводе земель в другую категорию. Пошлина при переводе земли из категории «сельскохозяйственное назначение» в категорию «под жилищное строительство» может составить 30% от кадастровой стоимости участка. Средний размер пошлины за перевод сотки земли, по данным заместителя председателя правительства Московской области Дмитрия Куракина, — 35 тыс. рублей.

У Шойгу еще много планов. Он даже говорил о желании строить новые города на землях, выкупленных у частных землевладельцев. Планируется ввести и новый принцип строительства социальной инфраструктуры. Сегодня девелоперы крупных проектов часто обманывают власти. Они строят жилые корпуса, а про обязательства насчет школ и детских садов «забывают». Социалку строят в последнюю очередь или вообще не строят. В Подмосковье хотят ввести правило, что к строительству жилья девелопер может приступить, только частично построив социальные объекты.

Важно, что рынок недвижимости под влиянием всех этих новаций будет упорядочиваться и меняться. Часть уже начатых строек будет доведена, но какие-то проекты сильно изменятся или даже отменятся. Что это означает для покупателя жилья? Скорее всего, снизятся риски при покупке квартир. Рынок земли может расшириться, а цены при этом упадут. Можно предположить, что предложение новостроек через какое-то время начнет сокращаться. Стоит ли быстрее бежать и покупать квартиры, пока они не подорожали из-за дефицита? Вряд ли. Вероятен сценарий, что рынок перейдет к более гуманной мало- и среднеэтажной застройке. И тогда некоторые районы негуманных современных многоэтажек ждет судьба нью-йоркского Гарлема.

Квартиры вместо коттеджей

Малоэтажная застройка в Подмосковье уже начинает набирать обороты. Еще недавно покупатель стоял перед альтернативой «коттедж в поселке или квартира в многоэтажке», а сегодня все популярнее новый формат — малоэтажные жилые дома. По данным компании «Инком», доля предложения этого формата выросла за год почти в два раза, с 8 до 14%.

Малоэтажные корпуса с квартирами обычно располагаются в 5-20 километрах от МКАД. Как правило, они занимают часть коттеджного поселка, из-за чего такие проекты модно называть мультиформатными. Почему же владельцы поселков готовы пожертвовать частью коттеджей ради зданий с квартирами? Дело в том, что в послекризисный период ликвидность коттеджей сильно упала, а квартиры раскупаются достаточно хорошо. Связано это с тем, что коттедж в среднем стоит многократно больше квартиры. Нынешних бюджетов покупателей на квартиру хватает, а на коттедж или таунхаус уже нет. «Площадь среднего подмосковного коттеджа — 258 квадратных метров, таунхауса — 193. Метраж средней квартиры в малоэтажном комплексе намного меньше — всего 67 квадратов, – уточняет руководитель аналитического центра корпорации “Инком” Дмитрий Таганов. – Соответственно, стоимость среднего коттеджа с землей — 14,4 миллиона рублей, таунхауса — 9,6 миллиона, а квартиры в малоэтажке — всего 3,9 миллиона».

Покупатель стал экономней, и потому минимизация площадей жилья превращается в один из главных трендов. Самые востребованные в малоэтажных комплексах небольшие однушки площадью 30-40 кв. м и двушки по 55-65 кв. м. Четырехкомнатные квартиры встречаются редко, такие объекты по общей стоимости будут приближаться к таунхаусам.

«Малоэтажка успешно конкурирует ценой с массовым жильем. В среднем разница в стоимости квадратного метра не превышает 10 процентов при сопоставимом местоположении, стадии строительства и качестве проектов», — замечает руководитель аналитического отдела компании ОПИН Екатерина Лобанова. — В зависимости от направления и удаленности от МКАД цены на малоэтажку находятся в диапазоне от 60 тысяч до 110 тысяч рублей за квадратный метр». По ее мнению, быстрые темпы строительства малоэтажных домов обуславливают динамику цен в таких проектах. За год удорожание недвижимости в конкретном жилом комплексе может достигать 20-25%. Рост цен на рынке в целом сдерживают новые проекты: квартиры выходят в продажу по инвестиционным ценам, которые уже через полгода поднимаются до среднерыночных. На рынке малоэтажного жилья Подмосковья сегодня присутствует порядка десяти проектов. Наиболее известны «Павлово-2», «Сакраменто», «Новое Нахабино», «Новое Ступино».

Хамовники как новая Остоженка

В Москве продолжается падение объемов строительства жилья. За семь месяцев этого года в эксплуатацию сдано всего 637 тыс. кв. м. Для сравнения: в прошлом году за первые шесть месяцев было построено более 942 тыс. кв. м. Вряд ли стоит ожидать, что стройка резко вырастет в ближайшее время, за те же полгода разрешений на строительство выдано всего на 1,5 млн кв. м жилья, что намного меньше, чем до 2008 года.

Вспоминается история начала года, когда тогда еще премьер-министр Владимир Путин покритиковал мэра Собянина за низкие объемы строительства. Сейчас показатели еще хуже, но в этот раз Собянин обойдется без порицания. Его спасет расширение столицы. Присоединенные территории и увеличат объемы стройки в новой Большой Москве, и запутают статистику.

«Садовые кварталы» — крупнейшая на сегодня стройка в Хамовниках nedv_018_012-2.jpg

«Садовые кварталы» — крупнейшая на сегодня стройка в Хамовниках

Одна из главных тенденций столичного рынка новостроек — окончательное закрепление за районом Хамовники статуса главной территории элитного строительства. Конечно, достоинства этого района были известны и раньше. Здесь очень тихо и много зелени: парк усадьбы Трубецких, сквер Девичье поле, сквер около Новодевичьего монастыря, территория Лужников. Район несколько изолирован от других, своего рода остров. Но Хамовники, естественно, не могли раньше конкурировать с Остоженкой — главным элитным районом Москвы 2000-х. Однако когда «золотая миля» была в общих чертах застроена, плацдарм для элитного строительства просто переместился через Садовое кольцо на запад, в Хамовники.

Почему в 2000-е элитная стройка развернулась на Остоженке? Конечно, не из-за близости к храму Христа Спасителя. Один из основных факторов в том, что еще в советские времена здесь хотели возвести анклав правительственных домов и поменяли в районе все коммуникации. Девелоперы десять лет назад пришли уже на подготовленную территорию. Так как на Остоженке почти нет больших участков земли, была придумана концепция клубных домов: если в проекте более дюжины квартир, то это не элитка.

У Хамовников свой козырь. Здесь есть предприятия, которые могут быть выведены из города. Появляется возможность реализации на их месте крупных проектов. Со своими парками, школами, детскими садами, прудами. В Хамовниках другой тип элитной недвижимости: много квартир, но и значительно больше инфраструктуры. Остоженка даже после того, как там было построено и заселено много клубных домов, так и осталась пустынным, безжизненным районом. Там, кажется, обитают только охранники зданий. Хамовникам это не грозит: здесь будет более современный и открытый образ жизни, предполагающий массу возможностей для жильцов.

Сегодня в Хамовниках сосредоточено более 50% предложения на рынке первичной элитной недвижимости. На различных стадиях строительства находятся восемь проектов, еще несколько анонсированы к выходу в 2012-2013 годах. Средняя цена предложения на первичном рынке Хамовников около 17 тыс. долларов за кв. м, а на вторичном — 24 тыс. 400 долларов за кв. м. Аналогичные показатели, например, в районе Остоженки составляют 28 тыс. 600 и 31 тыс. долларов соответственно. С учетом новых ограничений на строительство в пределах Садового кольца у Хамовников есть большой потенциал развития как района элитного жилья.

Ссылка на оригинал: http://expert.ru/expert/2012/38/faktor-shojgu/

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *